Encontrar o imóvel ideal para alugar não é das tarefas mais fáceis. Além de estar bem localizado, ter as características desejadas, como metragem, número de cômodos, vagas de garagem, insolação, área de lazer e outras, o valor do aluguel deve caber dentro do orçamento familiar.

Escolhido o imóvel, vem a negociação e assinatura do contrato de aluguel. Para a assinatura do contrato de aluguel é feita uma análise prévia dos dados do futuro inquilino a partir da apresentação de alguns documentos. Abaixo estão os documentos normalmente exigidos, mas que podem variar dependendo da administradora do imóvel ou do proprietário.

Documentos do locatário para aprovação do contrato de aluguel

  • - CPF e RG do locatário e do cônjuge
  • - Comprovante de renda com valor superior a 3 vezes o valor do aluguel (holerite dos últimos 3 meses ou uma declaração de rendimentos do contador – DECORE).
  • - Comprovante do estado civil (certidão nascimento, casamento/separação)
  • - Comprovante de residência (conta de telefone, luz, água)
  • - Declaração de Imposto de Renda
  • - Certidão Negativa de processo cível, criminal e federal, do domicílio.
  • - Certidão Negativa de Protesto de Títulos do domicílio
  • - Nada consta do Serasa

Além dos documentos do locatário, são exigidas garantias de pagamento, que podem ser através de um fiador, seguro fiança, ou caução (dinheiro e título de capitalização).

Caso seja apresentado um fiador, os documentos normalmente exigidos são:

Documentos do fiador para aprovação do contrato de aluguel

  • - Certidão atualizada do cartório de registro de imóveis, do imóvel(quitado) dado como fiança
  • - CPF e RG do locatário e do cônjuge
  • - Comprovante de renda com valor superior a 3 vezes o valor do aluguel (holerite dos últimos 3 meses ou uma declaração de rendimentos do contador – DECORE).
  • - Comprovante do estado civil (certidão nascimento, casamento/separação)
  • - Comprovante de residência (conta de telefone, luz, água)
  • - Declaração de Imposto de Renda
  • - Certidão Negativa de processo cível, criminal e federal, do domicílio.
  • - Certidão Negativa de Protesto de Títulos do domicílio
  • - Nada consta do Serasa

Toda esta burocracia é compreensível, afinal, o locador quer garantias de que o locatário irá pagar o aluguel em dia.

Aprovado o cadastro, vem a assinatura do contrato de aluguel, onde estão descritos os direitos e as obrigações do locatário e do locador. Por este motivo, antes de assinar o contrato de aluguel é importante fazer a sua leitura cuidadosa.

O Procon elaborou uma cartilha onde constam diversas informações importantes a respeito dos direitos e obrigações que constam no contrato de locação. Veja a seguir.

Ao alugar um imóvel residencial verifique se constam no contrato de aluguel as seguintes informações:

  • - nome, endereço e qualificação do locador (o proprietário do imóvel) e locatário, (quem aluga o imóvel), além do fiador, se houver;
  • - endereço e descrição do imóvel;
  • - valor do aluguel e o índice de reajuste, que deverá ser anual (Lei 9.065/95);
  • - local onde os pagamentos serão realizados;
  • - tipo de garantia da locação (fiança, caução ou seguro fiança);
  • - identificação das despesas que ficarão a cargo do locatário: IPTU, taxas,prêmio de seguro contra fogo;
  • - destinação do imóvel, no caso residencial;
  • - período de vigência do contrato;
  • - termo de vistoria constando as condições do imóvel, o seu estado de conservação. Esta vistoria deve ser realizada antes da entrada no imóvel e após a saída do locatário;

O contrato poderá ser registrado em Cartório e deverá ser assinado por duas testemunhas.

Deveres do locador dispostos na Lei:

  • - a entrega do imóvel em condições de uso, garantindo o seu uso pacífico;
  • - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;
  • - mostrar ao locatário o documento sobre a vistoria realizada anteriormente a sua entrada no imóvel(neste documento deve constar eventuais defeitos que o imóvel apresenta);
  • - fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
  • - pagar todas as taxas, impostos do imóvel que não estejam sobre a responsabilidade expressa do locatário;
  • - mostrar ao locatário os comprovantes dos valores que estão sendo cobrados sobre o imóvel;
  • - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

O locador(proprietário) deverá responsabilizar-se pelo pagamento de eventuais taxas de administração imobiliária e de intermediações, com a verificação da idoneidade do locatário ou fiador.

Os deveres do locatário:

  • - pagar pontualmente o aluguel contratado além dos encargos legais discriminados no contrato;
  • - utilizar o imóvel com zelo e com a destinação estabelecida em contrato;
  • - restituir o imóvel no final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso;
  • - comunicar ao locador sobre o aparecimento de qualquer dano cuja obrigação de reparar caiba a ele;
  • - reparar os danos causados no imóvel;
  • - não efetuar qualquer alteração no imóvel sem o consentimento prévio e expresso do locador;
  • - entregar ao locador a cobrança de tributos, se constar no contrato que tal obrigação é do próprio locador, assim como os encargos condominiais (o locador é responsável pelas despesas extraordinárias de condomínio), além de qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, decorrente do imóvel locado;
  • - pagar as despesas de energia elétrica, água e esgoto, gás e telefone;
  • - permitir, desde que acordado previamente horário e dia, a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário(pessoa autorizada pelo locador) ou que seja examinado por terceiros quando colocado a venda;
  • - cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • - pagar o prêmio de seguro fiança;
  • - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
  • - As despesas ordinárias são as necessárias à administração do condomínio: salários, encargos, etc;
  • - consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
  • - limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
  • - manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, assim como a manutenção das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
  • - manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  • - pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  • - rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
  • - reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas anteriormente salvo se referentes à períodos anteriores a locação.

Se o locatário permanecer no imóvel por tempo superior ao prazo da locação e o locador não pedir a retomada, no prazo de 30 dias, o contrato passará a ter validade por prazo indeterminado, até que uma das partes se manifeste.

A revisão judicial do aluguel somente poderá ser realizada após três anos da vigência do contrato ou do último acordo realizado entre as partes.

Findo o prazo contratual caberá a “denúncia vazia”, quando o locador solicita o imóvel sem necessidade de justificativa. O locador também poderá pedir a retomada do imóvel, por meio de uma ação de despejo, quando houver atraso no pagamento do aluguel.

Se o locatário desejar desocupar o imóvel antes do prazo contratual ele deverá notificar o locador e pagar a multa estabelecida em contrato nestes casos, porém esta multa deverá ser proporcional ao tempo restante da locação. Por exemplo, em um contrato de 30 meses, se o locatário permaneceu no imóvel por um período de 20 meses, ele deverá pagar a multa, que geralmente é de 3 aluguéis, proporcional a este tempo, os 10 meses restantes.

Se houver recusa no recebimento do aluguel pelo locador, o locatário poderá efetuar o pagamento judicialmente através de depósito extra judicial ou uma ação de consignação em pagamento.

O depósito extra judicial é o depósito da quantia devida, em um estabelecimento bancário, em conta com atualização monetária. O dispositivo que trata deste procedimento estabelece que o depósito deverá ser efetuado em estabelecimento bancário oficial, onde houver. Uma vez efetuado o depósito, o credor (a quem o dinheiro é devido) será informado, por meio de carta com AR (Aviso de Recebimento) e a partir deste momento tem início o prazo de 10 dias para sua manifestação. O credor poderá aceitar o depósito levantando a quantia, não tomando qualquer providência, o que libera o devedor da obrigação do pagamento ou poderá declarar por escrito sua recusa junto ao estabelecimento bancário.

Nesta última hipótese, o devedor poderá propor, em 30 dias, uma ação de consignação em pagamento com a citação na petição inicial do depósito efetuado, que deverá ser juntado, assim como a recusa do credor. Se a ação não for proposta neste tempo o devedor poderá levantar a quantia, porém, continuando a pendência da obrigação.

Fonte: ProconSP